Übersicht über den Grundstücksmarkt 2004 in Niedersachsen
Presseinformation Nr. 2/2005
01.02.2005
Entwicklung ausgewählter Teilmärkte
3 Bebaute Grundstücke
3.1 Ein- und Zweifamilienhäuser
Trotz der günstigen Zinsen und der erneuten Diskussion um den Wegfall der Eigenheimzulage ist in Niedersachsen der Umsatz von Ein- und Zweifamilienhäusern im Berichtsjahr um 10 % gefallen. Beim Geldumsatz lag der Gesamtbetrag um 11 % unter dem Vorjahreswert.
Preisentwicklung, Indexreihen
Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse werden oft durch Indexreihen dargestellt. Auch die Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt lässt sich damit zuverlässig beurteilen.
Der Obere Gutachterausschuss hat deshalb zur Beurteilung des Gesamtmarktes in Niedersachsen eine Untersuchung zur Entwicklung eines "Niedersächsischen Grundstücksmarktindexes (NIDEX)" für Einfamilienhäuser auf der Grundlage der Automatisierten Kaufpreissammlung durchgeführt.
Indexreihen beschreiben die Preisentwicklung am zutreffendsten, wenn sie sich auf gleichartige Teilmärkte beziehen. Da der Markt in Niedersachsen jedoch sehr unterschiedlich strukturiert ist und sich die Immobilienpreise in den Regionen auch unterschiedlich entwickeln, kann der landesweite Index nicht auf die Entwicklung in den einzelnen Städten und Gemeinden übertragen werden. Hier wird deshalb auf die Grundstücksmarktberichte der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse verwiesen.
Niedersächsischer Immobilienindex (NIDEX) für Einfamilienhäuser
Als Datengrundlage für die Ermittlung dienen alle in den automatisiert geführten Kaufpreissammlungen der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse in Niedersachsen abgelegten Kauffälle von Einfamilienhäusern. Mit Hilfe mathematisch-statistischer Verfahren (multiple Regression) wurden die Kauffälle ab 1998 für jedes Indexjahr getrennt voneinander ausgewertet. Die unterschiedlichen wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsobjekte wie Grundstücksgröße, Bodenwerte, Wohnfläche, Ausstattung, Alter und Keller sind dabei wertmäßig berücksichtigt worden.
In die Untersuchungen wurden alle Kauffälle für Einfamilienhäuser mit Baujahr ab 1945 einbezogen. Da Neubauten anderen Marktgepflogenheiten folgen als ältere Gebäude, wurden die Kauffälle mit Neubauten einer gesonderten Untersuchung unterzogen.
Die für die Indexermittlung herangezogenen Vergleichswerte beziehen sich auf ein durchschnittliches freistehendes Einfamilienhaus in Niedersachsen (Musterhaus) mit folgenden Merkmalen:
130 m² Wohnfläche, mittlere Ausstattung, ohne Keller, auf einem Grundstück zur Größe von 700 m² zum Bodenrichtwert von 72 €/m².
Die Grafiken zeigen, dass die Preise für Neubauten im Berichtsjahr erstmals seit Jahren wieder angestiegen sind, während bei 10, 20 und 50 Jahre alten Häusern weiter ein Preisrückgang erfolgte. Lediglich bei den 30 und 40 Jahre alten Objekten stagnierten die Preise.
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