Vergleichsfaktoren

Zusätzlich zum durchschnittlichen Preisniveau und zur Preisentwicklung werden in den Grundstücksmarktberichten normierte Wohnflächenpreise in Abhängigkeit vom Alter der Gebäude und der Lagewertigkeit als qualifizierte Aussage über das Preisniveau angegeben. Als Vergleichsfaktor (Gebäudefaktor) wird der Grundstückswert [€] / Wohnfläche [m2] bezeichnet. Vergleichsfaktoren sind für überschlägige Wertermittlungen gut zu verwenden.

Die normierten Wohnflächenpreise werden aus der Kaufpreissammlung ermittelt. Die Analyse des Datenmaterials erfolgt mit Hilfe eines speziellen Auswerteverfahrens (multiple Regression). Dabei wird die Auswirkung der wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmale, wie z.B. Alter, Lage, Größe und Ausstattung auf den Preis analysiert und in Diagrammen, Tabellen oder zusätzlichen Erläuterungen präsentiert.

Als Beispiel werden hier die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Cloppenburg für den Bereich des Landkreises Cloppenburg ermittelten Daten für Ein- und Zweifamilienhäuser vorgestellt:

Die Stichprobe für den Bereich des Landkreises Cloppenburg umfasst ca. 220 Kauffälle und lässt sich wie folgt beschreiben:

Merkmal	Bereich	Mittelwert
Kaufzeitpunkt	2010 - 2011	September 2010
Lage (Bodenrichtwert)	25 €/m² - 110 €/m²	50 €/m²
Baujahr	1960-2011	1989
Wohnfläche	80 m² -250 m²	151 m²
Grundstücksgröße	344 m² - 1.099 m²	765 m²

Die nachfolgend dargestellten Vergleichsfaktoren beziehen sich auf ein typisches freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus mit folgenden Eigenschaften:

Merkmal	Ausprägung
Lage (Bodenrichtwert)	50 €/m²
Baujahr	1990
Wohnfläche	160 m²
Grundstücksgröße	700 m²
Bauweise	massiv
Keller	überwiegend nicht unterkellert
Ausstattung	durchschnittlich (unterstellt)
Garage	maximal 2

Hinweise zur Anwendung

Die dargestellten Vergleichsfaktoren beinhalten den Wert der baulichen Anlagen und den Wert des Grund und Bodens. Abweichungen von den durchschnittlichen Eigenschaften des typischen Vergleichsobjekts führen zu Abweichungen in den Vergleichsfaktoren. Soweit sie sich signifikant auswirken, sind sie nachstehend aufgeführt. Die in den Diagrammen enthaltenen Wertebereiche geben den Rahmen für die Verwendbarkeit des zu Grunde liegenden Modells wieder. Für Objekte, deren Eigenschaften außerhalb dieses Rahmens liegen, sind die Vergleichsfaktoren nicht zu verwenden.

Das Auswerteverfahren ergibt für den Landkreis Cloppenburg eine weitere Abhängigkeit des Vergleichsfaktors von der Wohnfläche.

Anwendungsbeispiel:

Es ist der Wert eines mit einem freistehenden Ein- und Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks mit folgenden Merkmalen im Landkreis Cloppenburg überschlägig zu ermitteln: Bodenrichtwert: 80 €/m² Wohnfläche: 140 m² Baujahr: 1990 Vergleichsfaktor (Tabelle) --> 975 €/m² (durch Abgreifen aus Diagramm oder Interpolation aus Wertetabelle) Korrekturfaktor für Wohnfläche --> 1,08 (durch Abgreifen aus Diagramm) Vergleichsfaktor = Vergleichsfaktor (Tabelle) x Korrekturfaktoren Vergleichsfaktor = 975 €/m² x 1,08 = rund 1.050 €/m² Grundstückswert = Wohnfläche x Vergleichsfaktor Grundstückswert = 140 m² x 1.050 €/m² = rund 150.000 €