Die niedersächsischen Gutachterausschüsse stellen ihre Modelle auf 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer bei Wohnimmobilien um

Am 02.03.2026 begann die Bereitstellung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten der niedersächsischen Gutachterausschüsse. Die Daten stehen kostenfrei zur Verfügung unter:

www.gag.niedersachsen.de/grundstuecksmarktinformationen/2026

und werden bis Ende März vervollständigt. Bereits Anfang Februar wurden die Umsatzzahlen und mittleren Preise zu den wichtigsten Immobilienarten aus dem Berichtsjahr 2025 unter der oben genannten Adresse veröffentlicht. Die Zeit seitdem haben die Gutachterausschüsse genutzt, weitere Daten aus den Kauffällen zu abzuleiten, die als sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten nach § 193 Absatz 5 Baugesetzbuch verpflichtend zu ermitteln sind. Diese Daten können sowohl für professionelle Verkehrswertermittlungen als auch zu Nachschlagezwecken genutzt werden.

Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören Vergleichsfaktoren, die für bestimmte Immobilienarten meistens Werte in Euro je Quadratmeter Wohnfläche ausweisen. Außerdem werden zeitliche Wertentwicklungen in Indexreihen, die Einflüsse bestimmter Merkmale als Umrechnungskoeffizienten oder Sachwertfaktoren als ein Verhältnis zwischen Kaufpreis und dem eigentlichen Sachwert des Objektes ermittelt. Mögliche Renditen von ertragsorientierten Immobilien können durch Liegenschaftszinssätze eingeschätzt werden.

Dabei werden bestimmte Modellannahmen benötigt. Ein solches Modell kann vorsehen, dass ein Gebäude eine bestimmte Gesamtnutzungsdauer hat. Die geltenden Rechtsvorschriften setzen die Werte dafür vielfach fest. So haben Wohngebäude gemäß der am 01.01.2022 in Kraft getretenen Immobilienwertermittlungsverordnung eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Niedersachsen wich aufgrund einer Übergangsvorschrift bis zuletzt mit der aus der vormaligen Sachwertrichtlinie stammenden Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren ab. Da die Frist für die Übergangsvorschrift inzwischen abgelaufen ist, erfolgte in Niedersachsen die erforderliche Umstellung auf 80 Jahre.

In Deutschland gibt es drei klassische Wertermittlungsverfahren. Die Anwendung der Verfahren erfordert bestimmte Parameter wie beispielsweise den Modernisierungsgrad eines Gebäudes. Daraus wird die Restnutzungsdauer berechnet, für die wiederum außerdem die Gesamtnutzungsdauer eine Rolle spielt. Für die Bestimmung aller Parameter gibt es feste Regeln. Die Kaufpreissammlung wird unter Verwendung dieser Regeln geführt. Wird nun ein konkretes Objekt mit Hilfe von Informationen aus der Kaufpreissammlung bewertet, so müssen dabei dieselben Regeln angewendet werden wie bei der Erfassung der Daten. Diese notwendige Voraussetzung für eine professionelle Wertermittlung wird Modellkonformität genannt. Die verwendeten Modelle müssen dabei stets in einer Modellbeschreibung veröffentlicht werden.