Informationen zum Landesgrundstücksmarktbericht 2009

Der vorliegende Landesgrundstücksmarktbericht ist von der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Niedersachsen zusammengestellt und vom Oberen Gut-achterausschuss beraten und beschlossen worden.
Der Landesgrundstücksmarktbericht gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt in Niedersachsen im Jahr 2008. Er ist das Ergebnis der Auswertung sämtlicher notariell beglaubigter Grundstückskaufverträge durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Es werden neben Umsatzzahlen auch die Umsatzentwicklung in den letzen 5 Jahren, das Preisniveau und die Preisentwicklung nach Grundstücksarten beschrieben.
Aufgabe des Grundstücksmarktberichtes ist es, die Umsatz- und Preisentwicklung in ihren regional unterschiedlichen Ausprägungen darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht dient der allgemeinen Markttransparenz. Er basiert auf den Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung durch die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und ist als Ergänzung zu deren Marktberichten ausgelegt. Somit stellt er den Grundstücksmarkt in stark generalisierter Form dar. Teilweise werden auch beispielhaft Auswertungsergebnisse einzelner Gutachterausschüsse wiedergegeben. Darüber hinaus werden die von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten und in ihren Marktberichten veröffentlichten, für die Ermittlung von Verkehrswerten (Marktwerten) für bebaute und unbebaute Grundstücke erforderlichen Daten zusammengefasst dargestellt.
Die aktuellen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse in Niedersachsen, der Immobilien-Preis-Kalkulator und auch die Bodenrichtwerte werden im Internet unter www.gag.niedersachsen.de bereit gestellt.

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Der Immobilienmarkt in Niedersachsen 2008

Geldumsatz bricht ein; 11,4 Milliarden Euro für Immobilientransaktionen ausgegeben
Starker Rückgang bei großen Investitionen

In Niedersachsen war der Grundstücksmarkt 2008 im Vergleich zu 2007 überwiegend rückläufig. Es wechselten durch ca. 88.000 Kaufverträge 495 km² Fläche mit einem Gesamtwert von 11,4 Milliarden Euro den Eigentümer. Der Gesamtumsatz in Niedersachsen sank damit um 2,5 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Rückgang von rd. 18 %.

 

Der Einbruch des Geldumsatzes ergibt sich im Wesentlichen aus dem starken Rückgang der Aktivitäten großer Investoren. Insgesamt wurden im Rahmen solcher Großinvestitionen und Portfolioverkäufe in den Teilmärkten Mehrfamilienhäuser, Geschäfts- und Verwaltungsgebäude und sonstige Gebäude rund 1,6 Mrd. Euro (2007: 3,5 Mrd. Euro) umgesetzt; das entspricht etwa 14 % (2007: 25 %) des gesamten Geldumsatzes auf dem Immobilienmarkt in Niedersachsen.

Großinvestitionen wurden in erster Linie in den Großstädten und ihren Randlagen (ca. 60 % des Geldumsatzes bei Großinvestitionen) vorgenommen. Mit einem Anteil von 40 % (ca. 650 Millionen Euro) spielte die Region Hannover die Hauptrolle.

Von den Veräußerern waren 17 % Privatpersonen und 79 % sonstige Veräußerer (z. B. institutionelle Anleger wie Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds, Kapitalanlagegesellschaften und Banken). Erwerber waren zu 11 % Privatpersonen und 87 % sonstige Erwerber.

Wohnbauland
Die seit dem Jahr 2004 zu beobachtende rückläufige Entwicklung der Anzahl der Vertragsabschlüsse für Wohnbauland setzte sich im Jahr 2008 fort. Wurden im Jahr 2004 noch 19.983 Verträge abgeschlossen, waren es im Jahr 2008 nur noch 11.458 Verträge; ein Minus von 43%. Im Vergleich zum Vorjahr nahm die Anzahl der Vertragsabschlüsse im Jahr 2008 um 12% weiter ab.Für den normalen Wohnbauplatz haben sich die Preise in den meisten Gemeinden kaum verändert. Die Preisveränderungen für Bauland des individuellen Wohnungsbaus bewegten sich zwischen - 10,9 % in der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven bis zu + 13,1 % außerhalb des Verdichtungsraumes im Landkreis Osterholz.Wohnbauland mittlerer Lage kostet einschließlich der Erschließungskosten in Niedersachsen zwischen 19 €/m² in Randlagen des Landkreises Lüneburg sowie im Landkreis Lüchow-Dannenberg und 350 €/m² in der Landeshauptstadt Hannover. Der durchschnittliche Preis ist leicht gesunken und liegt bei 89 €/m² (Vorjahr: 90 €/m²).

Einfamilienhäuser
Bei den bebauten Wohngrundstücken insgesamt ist die Anzahl der Verträge im Jahr 2008 um + 2 % leicht gestiegen. Der Niedersächsische Immobilienindex (NIDEX) für Einfamilienhäuser zeigt, dass die Preise für Neubauten weiter gestiegen sind.Die Preise für 10 Jahre alte Gebäude blieben konstant und bei den 20 Jahre alten Gebäuden sind sie wieder leicht angezogen. Bei den 30 Jahre alten und älteren Gebäuden setzte sich der Preisrückgang fort. Durchschnittlich wurden für freistehende Einfamilienhäuser zwischen 83.000 Euro im Landkreis Lüchow-Dannenberg und 254.000 Euro in der Landeshauptstadt Hannover gezahlt. Im Landesdurchschnitt wurden für ein Einfamilienhaus 138.000 Euro (2007: 140.000 Euro), für ein Zweifamilienhaus 144.000 Euro (2007: 144.000 Euro) und für Reihenhäuser/Doppelhaushälften 127.000 Euro (2007: 129.000 Euro) bezahlt.

Wohnungseigentum
Die Anzahl der Verträge für Eigentumswohnungen ist gegenüber dem Vorjahr um - 1 % (2007: - 7 %) leicht gesunken. Der Niedersächsische Immobilienindex (NIDEX) für Eigentumswohnungen ergibt, dass die Preise für Neubauten wieder auf das Niveau von 2004 und 2005 gestiegen sind. Für ältere Wohnungen setzte sich der langfristig über die letzten Jahre zu beobachtende Preisrückgang fort. Neue Eigentumswohnungen kosteten je m² Wohnfläche zwischen 1.310 Euro im Landkreis Gifhorn und 2.460 Euro in der Landeshauptstadt Hannover.

Zwangsversteigerungsverfahren
Die Anzahl der im Wege von Zwangsversteigerungsverfahren übertragenen bebauten Grundstücke ist bei den Ein- und Zweifamilienhäusern weiterhin gestiegen. Bei den Teilmärkten Mehrfamilienhäuser und Wohnungs-/Teileigentum ist dagegen ein starker Rückgang der Zahlen festzustellen. Bei dem Teilmarkt Geschäfts- und Verwaltungsgebäude blieben die Zahlen wieder konstant.

Acker und Grünland
Die Anzahl der Verträge für landwirtschaftlich genutzte Flächen auf dem Immobilienmarkt ist um + 9 % (2007: + 4 %) weiter gestiegen. Ihr Flächenumsatz im Land ist insgesamt um + 1 % (2007: + 7 %) angestiegen, wobei es besonders im Weser-Ems Gebiet insgesamt ein hohes Umsatzplus von + 18 % gab. Im Jahr 2008 wurden in Niedersachsen, insbesondere im Weser-Ems-Gebiet, zum Teil deutlich höhere Preise für landwirtschaftlich genutzte Flächen gezahlt.

Gesamter Immobilienmarkt
Anzahl der Verträge gesunken - Geldumsatz stark gefallen

 

Den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in Niedersachsen sind im Berichtszeitraum insgesamt 87.641 Verträge über entgeltliche Eigentumsübertragungen an bebauten oder unbebauten Grundstücken oder die Begründung von Erbbaurechten zugeleitet worden. Die Zahl der Verträge ist gegenüber dem Vorjahr um - 1 % gesunken. 2008 wurde in Niedersachsen insgesamt eine Grundstücksfläche von 49.485 ha für 11.435 Millionen Euro umgesetzt.

Preise für Bauplätze (individueller Wohnungsbau)

 

Die Preise für Bauplätze blieben im vergangenen Jahr weitgehend auf dem Niveau des Vorjahres. In der nachfolgenden Grafik werden Preisklassen der durchschnittlichen Bodenrichtwerte für erschließungsbeitragsfreie Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus mittlerer Lage für Gemeinden, Samtgemeinden und Städte dargestellt.

Für erschließungsbeitragsfreies Wohnbauland (nur individueller Wohnungsbau, ohne Geschosswohnungsbau) wurden im Berichtsjahr im Landesdurchschnitt 89 €/m² Grundstücksfläche (Vorjahr 90 €/m²) bezahlt.

Preisentwicklung für Bauplätze (individueller Wohnungsbau)

 

Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt werden durch Indexreihen dargestellt. Die Entwicklung der Grundstückspreise lässt sich damit zuverlässig beurteilen.

In der folgenden Übersicht sind die Veränderungen der Indexreihen für Bauland des individuellen Wohnungsbaus in 2008 gegenüber 2007 dargestellt worden.

Die Preisänderungen lagen zwischen - 10,9 % in der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven bis zu + 13,1 % außerhalb des Verdichtungsraumes im Landkreis Osterholz. In den meisten Gemeinden haben sich, wie die Übersicht zeigt, die Preise kaum verändert.

Ein- und Zweifamilienhäuser

 

Entsprechend der Struktur des Landes Niedersachsen ist außerhalb der größeren Städte das freistehende, eigen genutzte Einfamilienwohnhaus die Gebäudeart, die den Grundstücksmarkt maßgeblich bestimmt. Etwa 61 % aller Kaufverträge über bebaute Grundstücke beziehen sich auf Ein- bzw. Zweifamilienhäuser.

Das Investitionsvolumen für Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt ist in den vergangenen Jahren in Niedersachsen leicht gestiegen. Dies ist sicherlich ein Hinweis darauf, dass Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern sowohl von dem niedrigen Preisniveau als auch von den günstigen Hypothekenzinsen der letzten Jahre profitieren wollten.

Einfamilienhäuser
Der Niedersächsische Immobilienindex (NIDEX) für Einfamilienhäuser zeigt die durchschnittliche Preisentwicklung seit 1998.

Als Datengrundlage für die Ermittlung dienen alle in der automatisiert geführten Kaufpreissammlung in Niedersachsen registrierten Kauffälle von Einfamilienhäusern. Mit Hilfe mathematisch-statistischer Verfahren (multiple Regression) wurden die Kauffälle ab 1998 für jedes Indexjahr getrennt voneinander ausgewertet. Die unterschiedlichen wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsobjekte wie Grundstücksgröße, Bodenwert, Wohnfläche, Ausstattung, Alter und Keller sind dabei wertmäßig berücksichtigt worden. In die Untersuchungen wurden alle Kauffälle für Einfamilienhäuser mit Baujahr ab 1945 einbezogen. Da Neubauten anderen Marktgepflogenheiten unterliegen als ältere Gebäude, wurden die Kauffälle mit Neubauten einer gesonderten Untersuchung unterzogen.

Die für die Indexermittlung herangezogenen Vergleichswerte beziehen sich auf ein durchschnittliches freistehendes Einfamilienhaus in Niedersachsen mit folgenden Merkmalen:

NIDEX- Standardhaus:
130 m² Wohnfläche, mittlere Ausstattung, ohne Keller, auf einem Grundstück zur Größe von 700 m² zum Bodenrichtwert von 72 €/m²

Es ergeben sich folgende unterschiedliche Preisentwicklungen bei den Einfamilienhäusern in Niedersachsen:

 

Deutlich zu erkennen ist, dass die Verkaufspreise von fertig gestellten neuen Gebäuden weiter angestiegen sind. Im Zusammenhang mit den steigenden Anforderungen an Energiesparmaßnahmen und gestiegenen Preisen bei den Baumaterialien ist dies eine plausible Entwicklung.

 

Der Preisrückgang bei den 30 Jahre oder älteren Gebäude setzt sich fort.

 

Die Durchschnittspreise von freistehenden Einfamilienhäusern lagen im Jahr 2008 zwischen 83.000 Euro im Landkreis Lüchow-Dannenberg und 254.000 Euro in der Landeshauptstadt Hannover. Für Niedersachsen lag der durchschnittliche Preis bei 138.000 Euro (Vorjahr: 140.000 Euro).

Reihenhäuser und Doppelhaushälften
Die Durchschnittspreise von Einfamilien-Reihenhäusern/-Doppelhaushälften lagen im Jahr 2008 zwischen 60.000 Euro im Landkreis Lüchow-Dannenberg und 204.000 Euro in der Landeshauptstadt Hannover, für das Land Niedersachsen bei durchschnittlich 127.000 Euro (Vorjahr: 129.000 Euro).

Auf diesem Sektor ist seit dem Jahr 2003 ein stetiger Rückgang des Marktes zu verzeichnen. Noch im Jahr 2003 wurden insgesamt 11.097 Vertragsvorgänge mit einem Geldumsatz von 1,5 Milliarden Euro registriert. Im Jahr 2008 war bei 8.057 Verträgen ( - 27 % zum Jahr 2003) noch ein Geldumsatz von 1,01 Milliarden Euro (- 33 % zum Jahr 2003) zu verzeichnen.

Der Niedersächsische Immobilienindex (NIDEX) für Reihenhäuser/Doppelhaushälften zeigt, dass die Preise für Neubauten wieder gestiegen sind. Die Preise für 10 Jahre alte Gebäude blieben stabil. Der Preisrückgang bei den 20 Jahre alten oder älteren Gebäuden setzte sich fort.

Wohnungseigentum

 

In Niedersachsen ist die Anzahl der Verträge von Eigentumswohnungen um - 1 % (2007: - 7 %) leicht gesunken. Ebenso ist der Geldumsatz um - 6 % (2007: - 9 %) gefallen.

 

Der Niedersächsische Immobilienindex (NIDEX) für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern zeigt, dass die Preise für Neubauten wieder auf den Stand der Jahre 2004 und 2005 angestiegen sind.

Bei den älteren Wohnungen setzte sich der langfristig rückläufige Trend fort.

Der NIDEX für Eigentumswohnungen bezieht sich auf eine durchschnittliche Wohnung mit 70 m² Wohnfläche und ein Bodenpreisniveau von 100 €/ m².

Immobilien- Preis- Kalkulator
Der Immobilien-Preis-Kalkulator ist ein Service-Angebot der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses. Er dient der schnellen Ermittlung des Preisniveaus von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Neu ist seit Ende 2008 die Möglichkeit der Ermittlung des Preisniveaus für Reihenhäuser und Doppelhaushälften.

 

Der Immobilien-Preis-Kalkulator greift dabei auf die in den Grundstücksmarktberichten veröffentlichten Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse zurück.

Eine ähnliche, auf der Grundlage der Kaufpreissammlung basierende Anwendung gibt es in Deutschland zurzeit nur in Berlin und Wuppertal. Der Immobilien-Preis-Kalkulator ist über die Internetseite "www.gag.niedersachsen.de" erreichbar.

Die Auskunft über das Preisniveau von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, Reihenhäuser/ Doppelhaushälften sowie von Eigentumswohnungen ist benutzergeführt komfortabel möglich. Eingegeben werden müssen lediglich die wesentlichen, den Immobilienpreis beeinflussenden Merkmale des betreffenden Grundstückes; das sind die Lage und die Größe des Grundstückes sowie das Baujahr und die Wohnfläche des Gebäudes.

Die Kosten für den Einzelabruf betragen 19,90 Euro. Mehrfachnutzer zahlen eine Grundgebühr in Höhe von 99,00 Euro. Die Grundgebühr beinhaltet 10 Auskünfte. Ab der 11. Auskunft werden pro weitere Abrufe 8,00 Euro und ab der 111. Auskunft 6,00 Euro erhoben. Das Angebot richtet sich auch an Banken, Versicherungen und andere große Institutionen. Hier können Sondervereinbarungen getroffen werden. Ansprechpartner ist die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses.