Informationen zum Landesgrundstücksmarktbericht 2008

Der vorliegende Landesgrundstücksmarktbericht ist von der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Niedersachsen zusammengestellt und vom Oberen Gutachterausschuss beraten und beschlossen worden.

Der Landesgrundstücksmarktbericht gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt in Niedersachsen im Jahr 2007. Er ist das Ergebnis der Auswertung sämtlicher notariell beglaubigter Grundstückskaufverträge durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Es werden neben Umsatzzahlen auch die Umsatzentwicklung in den letzen 5 Jahren, das Preisniveau und die Preisentwicklung nach Grundstücksarten beschrieben.

Aufgabe des Grundstücksmarktberichtes ist es, die Umsatz- und Preisentwicklung in ihren regional unterschiedlichen Ausprägungen darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht dient der allgemeinen Markttransparenz. Er basiert auf den Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung durch die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und ist als Ergänzung zu deren Marktberichten ausgelegt. Somit stellt er den Grundstücksmarkt in stark generalisierter Form dar. Teilweise werden auch beispielhaft Auswertungsergebnisse einzelner Gutachterausschüsse wiedergegeben. Darüber hinaus werden die von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten und in ihren Marktberichten veröffentlichten, für die Ermittlung von Verkehrswerten (Marktwerten) für bebaute und unbebaute Grundstücke erforderlichen Daten zusammengefasst dargestellt.

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Der Immobilienmarkt in Niedersachsen 2007

14 Milliarden Euro für Immobilientransaktionen ausgegeben
Starker Anstieg bei großen Investitionen

Der Grundstückmarkt in Niedersachsen hat sich insgesamt weiter steigend entwickelt. Bereits im Jahr 2006 hatte der gesamte Geldumsatz um rd. 2 Milliarden Euro zugenommen. Auch in 2007 ist der Geldumsatz von insgesamt 12,7 Milliarden Euro auf 14 Milliarden Euro angestiegen.

 

Diese Steigerung ergibt sich im Wesentlichen aus dem weiteren Anstieg der Aktivitäten großer Investoren. Auf diesem Sektor wurden insgesamt 3,5 Milliarden Euro umgesetzt. Es werden größere einzelne Wohn- und Geschäftsimmobilien oder größere Grundstücksportfolios gehandelt. Der Umsatz entspricht etwa 25 % des Geldumsatzes auf dem gesamten Immobilienmarkt in Niedersachsen. Der Hauptanteil der Umsätze spielte sich auf dem Sektor der Geschäfts- und Verwaltungsgebäude ab.

Große Investitionen wurden in erster Linie in den Großstädten und ihren Randlagen (ca. 72 % des Geldumsatzes bei Großinvestitionen) vorgenommen. Mit einem Anteil von 42 % spielte die Region Hannover die Hauptrolle. Von den Veräußerern waren 19 % Privatpersonen, 12 % Wohnungsunternehmen und 68 % sonstige Veräußerer (z. B. institutionelle Anleger wie Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds, Kapitalanlagegesellschaften und Banken). Erwerber waren zu 6 % Privatpersonen, 10 % Wohnungsunternehmen und 84 % sonstige Erwerber.

Wohnbauland
Bei den Bauplatzverkäufen ist ein drastischer Einbruch der Vertragsabschlüsse zu verzeichnen. Wurden im Jahr 2006 insgesamt 17.391 Verträge abgeschlossen, so waren im vergangenen Jahr nur noch 12.963 Verträge. Dies entspricht einem Rückgang der Käufe auf diesem Teilmarkt um 25 %. Entsprechend wurde auch in gesamt weniger Geld umgesetzt; in 2006 wurden noch insgesamt 1,0 Mrd. Euro investiert. 2007 ist die Investitionsbereitschaft um 20 % auf 0,8 Mrd. Euro gesunken.
Für den normalen Bauplatz haben sich die Preise in den meisten Gemeinden kaum verändert. Die Preisveränderungen für Bauland des individuellen Wohnungsbaus bewegten sich zwischen - 20,7 % im Altkreis Wittlage bis + 10,7 % in der Stadt Melle, beide im Landkreis Osnabrück.
Wohnbauland mittlerer Lage kostet einschließlich der Erschließungskosten in Niedersachsen zwischen 19 €/m² in Randlagen des Landkreises Lüneburg und 360 €/m² in der Landeshauptstadt Hannover. Der durchschnittliche Preis ist leicht gestiegen und liegt bei 90 €/m² (Vorjahr: 88 €/m²).

Einfamilienhäuser
Bei den bebauten Wohngrundstücken ist die Anzahl der Verträge im Jahr 2007 um - 1 % leicht zurückgegangen. Der Niedersächsische Immobilienindex (NIDEX) für Einfamilienhäuser zeigt, dass die Preise für Neubauten nach einem leichten Rückgang im Vorjahr in 2007 wieder gestiegen sind.

Die Preise für 10 Jahre alte Gebäude blieben konstant und bei den 20 Jahre alten und älteren Gebäuden setzte sich der Preisrückgang fort. Durchschnittlich wurden für freistehende Einfamilienhäuser zwischen 90.000 Euro im Landkreis Lüchow-Dannenberg und 250.000 Euro in der Landeshauptstadt Hannover gezahlt. Im Landesdurchschnitt wurden für ein Einfamilienhaus 140.000 Euro (Vorjahr: 142.000 Euro), für ein Zweifamilienhaus 144.000 Euro (Vorjahr: 149.000 Euro) und für Reihenhäuser/Doppelhaushälften 129.000 Euro (Vorjahr: 134.000 Euro) bezahlt.

Eigentumswohnungen
Die Anzahl der Verträge für Eigentumswohnungen ist nach den Anstiegen in den letzten beiden Jahren jetzt um - 7 % wieder gesunken. Der Niedersächsische Immobilienindex (NIDEX) für Eigentumswohnungen ergibt, dass die Preise für Neubauten konstant geblieben sind. Für ältere Wohnungen setzte sich der leichte Preisanstieg des Vorjahres nicht fort.
Allerdings dominiert der langfristig über die letzten Jahre zu beobachtende Preisrückgang. Neue Eigentumswohnungen kosteten je m² Wohnfläche zwischen 1.220 Euro im Landkreis Soltau-Fallingbostel und 2.600 Euro in der Landeshauptstadt Hannover.

Zwangsversteigerungsverfahren
Die Anzahl der im Wege von Zwangsversteigerungsverfahren übertragenen bebauten Grundstücke ist bei den Ein- und Zweifamilienhäusern weiterhin gestiegen. Seit 1998 hat sich die Anzahl der in Zwangsversteigerungsverfahren übertragenen Ein- und Zweifamilienhäuser von 666 Fällen auf 1.350 Fälle verdoppelt. Der ansteigende Trend ist seit 1998 stetig.
Bei den Teilmärkten Mehrfamilienhäuser und Wohnungs-/Teileigentum ist nach einem Rückgang der Zahlen im Vorjahr wieder ein Anstieg im Jahr 2007 festzustellen, bei dem Teilmarkt Geschäfts- und Verwaltungsgebäude blieben die Zahlen konstant.

Gesamter Immobilienmarkt
Anzahl der Verträge gesunken- Geldumsatz gestiegen

 

Den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in Niedersachsen sind insgesamt 88.155 Verträge über entgeltliche Eigentumsübertragungen an bebauten oder unbebauten Grundstücken oder die Begründung von Erbbaurechten zugeleitet worden. Die Zahl der Verträge hat sich gegenüber dem Vorjahr um - 5 % verringert. 2007 wurde in Niedersachsen insgesamt eine Grundstücksfläche von 48.838 ha für 13.963 Millionen Euro umgesetzt.

Preise für Bauplätze (individueller Wohnungsbau)

 

Die Preise für Bauplätze blieben im vergangenen Jahr weitgehend auf dem Niveau des Vorjahres. In der nachfolgenden Grafik werden Preisklassen der durchschnittlichen Bodenrichtwerte für erschließungsbeitragsfreie Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus mittlerer Lage für Gemeinden, Samtgemeinden und Städte dargestellt.

Für erschließungsbeitragsfreies Wohnbauland (nur individueller Wohnungsbau, ohne Geschosswohnungsbau) wurden im Berichtsjahr im Landesdurchschnitt 90 €/m² Grundstücksfläche (Vorjahr 88 €/m²) bezahlt.

Ein- und Zweifamilienhäuser

 

Entsprechend der Struktur des Landes Niedersachsen ist außerhalb der größeren Städte das freistehende, eigen genutzte Einfamilienwohnhaus die Gebäudeart, die den Grundstücksmarkt maßgeblich bestimmt. Etwa 58 % aller Kaufverträge über bebaute Grundstücke beziehen sich auf Ein- bzw. Zweifamilienhäuser.

Das Investitionsvolumen für Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt ist in den Vergangenen 5 Jahren in Niedersachsen etwa gleich geblieben. Diese Tatsache ist sicherlich ein Hinweis darauf, dass Käufer von Ein- oder Zweifamilienhäusern im Jahr 2007 sowohl von dem niedrigen Preisniveau als auch von den günstigen Hypothekenzinsen profitieren wollten.

Einfamilienhäuser
Der Niedersächsische Immobilienindex (NIDEX) für Einfamilienhäuser zeigt die durchschnittliche Preisentwicklung seit 1998.
Als Datengrundlage für die Ermittlung dienen alle in der automatisiert geführten Kaufpreissammlung in Niedersachsen registrierten Kauffälle von Einfamilienhäusern. Mit Hilfe mathematisch-statistischer Verfahren (multiple Regression) wurden die Kauffälle ab 1998 für jedes Indexjahr getrennt voneinander ausgewertet. Die unterschiedlichen wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsobjekte wie Grundstücksgröße, Bodenwert, Wohnfläche, Ausstattung, Alter und Keller sind dabei wertmäßig berücksichtigt worden. In die Untersuchungen wurden alle Kauffälle für Einfamilienhäuser mit Baujahr ab 1945 einbezogen. Da Neubauten anderen Marktgepflogenheiten unterliegen als ältere Gebäude, wurden die Kauffälle mit Neubauten einer gesonderten Untersuchung unterzogen.
Die für die Indexermittlung herangezogenen Vergleichswerte beziehen sich auf ein durchschnittliches freistehendes Einfamilienhaus in Niedersachsen mit folgenden Merkmalen:

NIDEX- Standardhaus:
130 m² Wohnfläche, mittlere Ausstattung, ohne Keller, auf einem Grundstück zur Größe von 700 m² zum Bodenrichtwert von 72 €/m².

Es ergeben sich folgende unterschiedliche Preisentwicklungen bei den Einfamilienhäusern in Niedersachsen:

 

Deutlich zu erkennen ist, dass die Verkaufspreise von fertig gestellten neuen Gebäuden angestiegen sind. Im Zusammenhang mit den steigenden Anforderungen an Energiesparmaßnahmen und gestiegenen Preisen bei den Baumaterialien ist dies eine plausible Entwicklung.

 

Die Preise der älteren Gebäude hingegen fallen seit 1999 stetig.

 

Die Durchschnittspreise von freistehenden Einfamilienhäusern lagen im Jahr 2007 zwischen 90.000 Euro im Landkreis Lüchow-Dannenberg und 250.000 Euro in der Landeshauptstadt Hannover. Für Niedersachsen lag der durchschnittliche Preis bei 140.000 Euro (Vorjahr: 142.000 Euro).

Reihenhäuser- und Doppelhaushälften
Die Durchschnittspreise von Reihenhäusern/ Doppelhaushälften lagen im Jahr 2007 zwischen 58.000 Euro im Landkreis Lüchow-Dannenberg und 206.000 Euro in der Landeshauptstadt Hannover, für das Land Niedersachsen bei durchschnittlich 129.000 Euro (Vorjahr: 134.000 Euro).
Auf diesem Sektor ist seit dem Jahr 2003 ein stetiger Rückgang des Marktes zu verzeichnen. Noch im Jahr 2003 wurden insgesamt 11.097 Vertragsvorgänge mit einem Geldumsatz von 1,5 Milliarden Euro registriert. Im Jahr 2007 war bei 8.296 Verträgen ( - 25 %) noch ein Geldumsatz von 1,0 Milliarden Euro (- 32 %) zu verzeichnen.
Auch die Preise auf diesem Teilmarkt fallen vergleichsweise kräftig: Nach einer kurzen Erholung etwa um das Jahr 2005 setzte sich der Preisrückgang im Jahr 2007 sowohl bei den Neubauten, als auch bei den älteren Gebäuden fort.

Eigentumswohnungen

 

In Niedersachsen ist die Anzahl der Verträge von Eigentumswohnungen nach einem Anstieg im Vorjahr von + 7 % wieder um - 7 % gesunken. Ebenso ist der Geldumsatz um - 9 % (2006: + 6 %) gefallen.

 

Der Niedersächsische Immobilienindex (NIDEX) für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern zeigt, dass Preise für neue Eigentumswohnungen im Jahr 2007 konstant geblieben sind. Für ältere Wohnungen setzt sich der Preisrückgang der vergangenen Jahre fort; die Preise zogen zwar im Jahr 2006 leicht an, im Jahr 2007 fielen sie noch unter das Niveau von 2005.

Der NIDEX für Eigentumswohnungen bezieht sich auf eine durchschnittliche Wohnung mit 70 m² Wohnfläche und ein Bodenpreisniveau von 100 €/m².

Immobilien-Preis-Kalkulator
Zur schnellen Ermittlung des Preisniveaus von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswoh-nungen hat die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses den Immobilien-Preis-Kalkulator entwickelt. Mit ihm steht ein weiterer Online-Dienst des Landes Niedersachsen zur Verfügung, der eine komfortable Auskunft über das Preisniveau von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen im Internet ermöglicht.

 

Der Immobilien-Preis-Kalkulator greift dabei auf die in den Grundstücksmarktberichten veröffentlichten Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse zurück.

Eine ähnliche, auf der Grundlage der Kaufpreissammlung basierende Anwendung gibt es in Deutschland zurzeit nur in Berlin.

Die Auskunft über das Preisniveau von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen ist benutzergeführt komfortabel möglich. Eingegeben werden müssen lediglich die wesentlichen, den Immobilienpreis beeinflussenden Merkmale des betreffenden Grundstückes; das sind die Lage und die Größe des Grundstückes sowie das Baujahr und die Wohnfläche des Gebäudes.

Die Kosten für den Einzelabruf betragen 19,90 Euro. Mehrfachnutzer zahlen eine Grundgebühr in Höhe von 99,00 Euro. Die Grundgebühr beinhaltet 10 Auskünfte. Ab der 11. Auskunft werden pro weitere Abrufe 8,00 Euro und ab der 111. Auskunft 6,00 Euro erhoben. Das Angebot richtet sich auch an Banken, Versicherungen und andere große Institutionen. Hier können Sondervereinbarungen getroffen werden. Ansprechpartner ist die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses.