Zurückgehende Kauffallzahlen im privaten Wohnimmobilienmarkt und Preisabschwächungen bei hochwertigen Eigenheimen

Seit etwa dem Ende des ersten Quartals 2022 war in Niedersachsen kein flächendeckender Preisanstieg bei Eigenheimen mehr festzustellen. Das zweite Quartal bestätigte zunächst eine Stagnation der Preise. Das durchschnittliche Ein- und Zweifamilienhaus (Medianpreis aller Verkäufe) kostete recht konstant 320.000 Euro, während für Reihenhäuser und Doppelhaushälften sich der Medianpreis bei rund 300.000 Euro einpendelte. Inzwischen liegen die ersten Zahlen für das dritte Quartal vor. Die Zahlen für August deuten einen Rückgang des Medianpreises auf Werte unter 300.000 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser und rd. 275.000 Euro für Reihenhäuser und Doppelhaushälften an. Unterjährige Preisrückgänge über einen Zeitraum einzelner Monate waren auch in den letzten Jahren trotz deutlich nach oben zeigender Preistendenz nicht ungewöhnlich. Ungewöhnlich an der jetzigen Entwicklung ist jedoch, dass das Preisniveau unter jenes des Vorjahres zu fallen scheint. Eine solche Entwicklung hat es in den letzten fünf Jahren nicht gegeben, wie Abbildung 1 beispielhaft für die Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt. Insbesondere der August-Wert ist noch mit gewissen Unsicherheiten behaftet, weil die Kauffälle landesweit noch nicht flächendeckend erfasst sind. Es ist momentan jedoch nicht von einer systematischen Abweichung auszugehen, da es zurzeit keinen Rückstand bei der Erfassung in eher hochpreisigen Regionen des Landes gibt.

Über den aktuellen Preisrückgang hinaus ist auch eine Kaufzurückhaltung zu beobachten. Abbildung 2 zeigt die quartalsweisen Transaktionen über Ein- und Zweifamilienhäuser seit 2020. Beginnend bei der durch die Corona-Kontaktbeschränkungen ausgelösten Delle im ersten Halbjahr 2020 folgte eine Zeit mit hohen Transaktionszahlen von zum Teil deutlich über 5.000 pro Quartal. Bereits seit dem zweiten Quartal 2021 wird dieser Wert nicht mehr erreicht. Die Transaktionszahlen pendelten sich leicht unterhalb der beiden durch die Pandemie geprägten ersten Quartale 2020 ein. Seit Beginn des Jahres 2022 ist noch einmal ein Rückgang der Transaktionszahlen zu beobachten. Der Wert von zurzeit ca. 4.400 Transaktionen pro Quartal liegt rund zehn Prozent unter den Zahlen für 2021.

Von Interesse ist die Frage, ob der Rückgang der Transaktionszahlen an bestimmte Merkmale der Objekte gebunden ist. Aufgrund der aktuellen politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen stand beim Versuch der Beantwortung dieser Frage die Energieeffizienz im Fokus. Verwendet wurde dazu ein Datenfeld aus der Kaufpreissammlung, das den Energiebedarf in kWh/m² erfasst, wobei in der nachfolgend beschriebenen Untersuchung die so bezeichneten Energiebedarfswerte nicht zwischen Werten aus Bedarfs- und Verbrauchsausweisen unterscheiden. Ferner ist zu beachten, dass die Belegungsdichte des Datenfeldes nur knapp 30 Prozent der für die Kaufpreisauswertung verwendbaren Transaktionen beträgt. Weiterhin gibt es regionale Schwerpunkte der Erfassung, die zwar über den gesamten Zeitraum der Untersuchung konstant sind, aber zu einem systematischen Offset des hier ermittelten Medianpreises gegenüber dem landesweiten Median über alle Objekte führen können.

Für die Untersuchung wurden die veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser in drei Energieeffizienzklassen unterteilt: in energieeffiziente Objekte mit einem Energiebedarfswert von bis zu 120 kWh/m², in durchschnittlich energieeffiziente Objekte mit über 120 kWh/m² bis 210 kWh/m² und in wenig energieeffiziente Objekte mit einem Bedarfswert von über 210 kWh/m². Die Klassenwerte wurden so gewählt, dass die beiden Randklassen jeweils etwa 30 Prozent der Fälle ausmachen und die mittlere Klasse etwa 40 Prozent der Fälle. Abbildung 3 zeigt die Wohnflächenpreisentwicklung nach Quartalen für alle drei Energieklassen.

Auffällig dabei ist, dass die seit Beginn des Jahres 2020 abgebildete Entwicklung mit zunächst quartalsweise steigenden Preisen für alle Energieeffizienzklassen in etwa parallel erfolgt. Ein Objekt der energieeffizientesten Klasse kostete dabei im Schnitt im gesamten Zeitraum etwa 1.000 €/m² mehr als ein Objekt der am wenigsten effizienten Klasse. Wegen der zunächst allgegenwärtigen Preissteigerungen verringerte sich der relative Abstand der Energieeffizienzklassen. Das heißt, die weniger energieeffiziente Klasse wurde mit steigendem allgemeinen Preisniveau am Markt relativ attraktiver. Lag der relative Wohnflächenpreisaufschlag für die energieeffizienteste Klasse am Anfang des Jahres 2020 gegenüber der am wenigsten effizienten Klasse noch bei rund 80 Prozent, so betrug dieser im dritten Quartal 2022 nur noch 50 Prozent.

Noch deutlicher wird dies im Zusammenhang mit der aktuell beobachteten rückläufigen Preisentwicklung. Die energieeffizienten Objekte verzeichnen diese Rückläufigkeit bereits seit dem ersten Quartal 2022, als der Wohnflächenpreis ein Maximum von knapp 3.000 Euro/m² erreichte, bevor er auf aktuell 2.750 Euro/m² zurückging. Die Objekte der am wenigsten effizienten Energieklasse haben dagegen im zweiten Quartal 2022 eine sogar leicht progressive Preissteigerung im Vergleich zu den Vormonaten erfahren, ehe der mittlere Wohnflächenpreis erst im dritten Quartal 2022 leicht zurückging.

Die beschriebenen Entwicklungen fußen auf aktuellen, noch mit Unsicherheiten behafteten Daten, da möglicherweise regional unterschiedliche Entwicklungen noch nicht bewertet werden konnten. Deshalb ist eine Interpretation der Daten nicht einfach. Derzeit deuten die Zahlen jedoch an, dass die Kaufzurückhaltung eher den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geschuldet ist als einer Stagnation der Nachfrage. Die gestiegenen Darlehenszinsen haben die Finanzierung von zeitgemäßen, hochpreisigen Objekten erschwert, so dass das vorläufige Ende der Preisentwicklung der vergangenen Jahre hier als erstes spürbar wurde. Auf eine nach wie vor vorhandene Nachfrage deutet hin, dass Objekte, die durch ihre energetischen Eigenschaften eher dem niedrigeren Preissegment zugehörig sind und damit auch im Kontext gestiegener Kapitalmarktzinsen noch leichter finanzierbar sind, bisher trotz der zu erwartenden hohen Energiekosten noch keinen signifikanten Preisrückgang erfahren haben.

Zu dem Personenkreis, der sich erstmals eine Immobilie beschafft, zählen viele jüngere Menschen. Zwecks Familiengründung ist oftmals der Kauf eines Bauplatzes der erste Schritt. In diesem Segment ist aktuell eine noch viel größere Kaufzurückhaltung festzustellen. Während die Kauffallzahlen für Eigenheime um 15 bis 20 Prozent unter dem durchschnittlichen Niveau der letzten Jahre liegen, beträgt dieser Rückgang bei Bauplätzen für den individuellen Wohnungsbau rund 40 Prozent und mehr (Abbildung 4). Trotz noch zu erwartender Nachträge für die letzten Erfassungsmonate gibt es hier allein seit dem Monat März einen Rückgang von ca. 1.200 verkauften Bauplätzen auf rund 800.

Eine ähnlich deutliche Entwicklung zurückgehender Kauffallzahlen ist auch im Markt für Eigentumswohnungen – insbesondere im Erstbezug zu beobachten. Sowohl im Markt für den Erstbezug als auch bei den Weiterverkäufen ist jedoch noch kein signifikanter Wohnflächenpreisrückgang feststellbar. Der mittlere Wohnflächenpreis für den Erstbezug liegt weiterhin bei über 4.000 €/m², während im Weiterverkauf zwar nicht mehr die Spitzenwerte von März bis Juni erreicht werden, das Niveau vom Jahresanfang 2022 jedoch noch leicht übertroffen wird.

Die vollständigen Informationen zu den monatsweisen Auswertungen finden Sie in der obersten grauen Kachel dieses Links:

https://www.gag.niedersachsen.de/grundstuecksmarktinformationen/2022