Wohnimmobilienpreise steigen 2021 noch etwas stärker als 2020

Die Größenordnung des Anstiegs der Wohnimmobilienpreise hat sich im Jahr 2021 gegenüber dem Jahr 2020 noch einmal verstärkt. Überschlägig lässt sich sagen, dass die Preissteigerungen des Jahres 2020 im Jahr 2021 bereits nach drei Quartalen erreicht wurden. Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses in Niedersachsen ermittelt seit Beginn der Pandemielage die Transaktionen und die mittleren Kaufpreise für die wichtigsten Wohnimmobilienmärkte monatsweise. Inzwischen liegen die Werte bis September 2021 vor.

Der mittlere Kaufpreis für ein Eigenheim betrug in Niedersachsen im dritten Quartal 2021 rund 287.000 Euro. Das waren 32.000 Euro oder rund 13 % mehr als im letzten Quartal 2020. Zwischen dem letzten Quartal von 2019 und dem letzten Quartal des Jahres 2020 war der mittlere Kaufpreis von 225.000 Euro auf 255.000 Euro angestiegen, was ebenfalls rund 13 % entspricht. Die Preissteigerung von rd. 30.000 Euro bzw. 13 %, die in etwa der der ersten drei Quartale 2021 entspricht, verteilte sich somit auf das gesamte Jahr. In Abbildung 1 sind diese Steigerungen sowie alle Quartalswerte seit dem vierten Quartal 2019 visualisiert. Grundlage für die Ermittlung des mittleren Kaufpreises von Eigenheimen sind monatlich fast 3.500 Transaktionen über Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Niedersachsen. Diese Zahl ist recht stabil und im langjährigen Trend nur leicht steigend. Auch die Kontaktbeschränkungen vor allem zu Beginn der Corona-Pandemie haben nicht zu einem nachhaltigen Einbruch der Verkaufszahlen geführt.

Bei der Unterscheidung der Eigenheime in freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser und Doppelhaushälften ist ferner festzustellen, dass diese sich im mittleren Preisniveau kaum unterscheiden. Das ist nur auf den ersten Blick verwunderlich. Mit Ein- und Zweifamilienhäusern sind zwar freistehende Objekte gemeint, die im Mittel auch über eine größere Wohnfläche verfügen als Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Allerdings befinden sie sich in weniger verdichteten Lagen mit entsprechend geringen Bodenwerten. Diese Effekte kompensieren sich und führen zu einem annährend gleichen Preisniveau.

Im Vergleich der Jahre 2020 und 2021 fällt auf, dass die mittlere Preissteigerung bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften im Jahr 2020 mit insgesamt 35.000 Euro höher war als bei den Ein- und Zweifamilienhäusern, die sich im Durchschnitt um 28.000 Euro verteuerten. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2021 kehrte sich das Verhältnis jedoch wieder um. Im Vergleich zum letzten Quartal 2020 wurden die Ein- und Zweifamilienhäuser um 34.000 Euro teurer, während bei den Reihenhäusern und Doppelhaushälften nur eine Verteuerung von 27.000 Euro zu verzeichnen war.

Im Flächenland Niedersachsen beträgt die Anzahl der veräußerten Reihenhäuser und Doppelhaushälften übrigens nur etwa ein Drittel der Anzahl der Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei den monatlich etwa 850 zugrundeliegenden Transaktionen fallen daher die daraus resultierenden Preisschwankungen etwas größer aus als bei den rund 2.600 Ein- und Zweifamilienhäusern.

Als weiterer wichtiger Wohnimmobilienmarkt sind die Eigentumswohnungen zu nennen. Hier wird unterschieden zwischen Erstbezügen und Weiterverkäufen. Als Kennzahl für die Preisentwicklung dient hierbei der Wohnflächenpreis in Euro pro Quadratmeter. Sowohl im Markt der Erstbezüge als auch in dem der Weiterverkäufe gab es in den Jahren 2020 und 2021 signifikante Preissteigerungen, die zum Teil mehrere Hundert Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr betrugen.

Bei der Einzelbetrachtung der Teilmärkte fällt jedoch auf, dass die Preise der Neubauten und somit der Erstbezüge vor allem im Jahr 2021 stärker anzogen. Hier betrug der Wertzuwachs in den ersten drei Quartalen des Jahres 2021 fast 400 Euro pro Quadratmeter oder rund 12 % gegenüber lediglich rd. 150 Euro pro Quadratmeter oder gut 4 % im gesamten Jahr 2020. Im Schnitt mussten im dritten Quartal des aktuellen Jahres 3.600 Euro pro Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung bezahlt werden (linke Skala in Abbildung 2). Beim quantitativ etwa dreimal so starken Markt der Weiterverkäufe scheint dagegen die Preissteigerung im Jahr 2021 etwas flacher zu verlaufen als 2020. In Abbildung 2 ist auf der rechten Skala die jeweilige prozentuale Höhe der Median-Weiterverkaufspreise in Relation zu den Medianpreisen des Erstbezugs dargestellt. Dieser stieg von unterhalb der 50 %-Marke - als fette schwarze horizontale Linie dargestellt - im vierten Quartal 2019 im Laufe des Jahres 2020 auf über 55 %. Im Laufe des Jahres 2021 gab es jedoch einen leichten Rückgang auf rund 54 % des Medianpreises des Erstbezugs.

Die Berechnung der mittleren Werte erfolgt unter Nutzung des Median, also dem Wert, der in der Mitte steht, wenn alle Verkaufspreise nach ihrer Höhe sortiert werden. Jeder Kauffall in Niedersachsen erhält dabei die gleiche Gewichtung, wobei jedoch ungewöhnlicher Geschäftsverkehr wie etwa mit Rechten belastete Grundstücke oder persönliche Verhältnisse beim Kauf bei der Berechnung der mittleren Kaufpreise ausgeschlossen werden. Weitere Daten in monatsweiser Auflösungen sowie weitere Informationen finden sich auf der Seite

www.gag.niedersachsen.de/grundstuecksmarktinformationen/2021/aktuelleigenheime/.