Transaktionszahlen am Immobilienmarkt verharren im Tief

Die Lage auf dem Immobilienmarkt wird dominiert von einem derzeitigen Rückgang bei den Transaktionszahlen. Bei dem in Niedersachsen bedeutendsten Markt der Eigenheime bewegen sich die Kauffallzahlen seit Juni 2022 unter den jeweiligen Monatswerten der gemittelten vier Vorjahre. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern wurden in den zehn Monaten, die seit Juni 2022 bereits ausgewertet werden konnten, im Durchschnitt rund 20 Prozent weniger Objekte verkauft als im jeweiligen Vorjahresmonat.

Im Vergleich zu anderen Teilmärkten ist dieser Wert allerdings noch moderat. Einen deutlicheren Rückgang bei den Kauffallzahlen gibt es bei neuen Eigentumswohnungen und bei Bauplätzen für den individuellen Wohnungsbau oder den Geschosswohnungsbau. Die Abbildung 1 zeigt die Entwicklung bei den Eigentumswohnungen im Erstbezug. Seit dem Herbst 2022 werden davon in Niedersachsen rund 200 Objekte pro Monat verkauft. Das ist nur noch rund 40 Prozent des langjährigen Niveaus, das sich aus dem Mittelwert der Jahre 2018 und 2021 ableiten lässt.

Auffällig ist, dass etwa mit Beginn des Ukraine-Kriegs und der seinerzeit absehbaren sich verstärkenden Zinsentwicklung und Inflation die Transaktionen noch ein auffälliges Maximum erreichten. Hier wurden vielfach Objekte mit Fertigstellungszeitpunkten in der Zukunft – teilweise 2024 – zu den „alten Bedingungen“ am Zinsmarkt veräußert.

Fast identisch ist die Entwicklung bei den verkauften Eigenheimbauplätzen (Abbildung 2). Auch hier liegt die Zahl der monatlichen Transaktionen nur noch bei einem Wert zwischen 40 und 50 Prozent des Mittelwerts aus den Jahren 2018 bis 2021. Auch bei den Bauplätzen für den Geschosswohnungsbau ist zurzeit keine Trendwende beim Tiefstand der Transaktionszahlen absehbar.

Diese Entwicklung steht im Gegensatz zu der politisch formulierten Notwendigkeit der Zuführung einer großen Anzahl neuer Wohneinheiten zum Markt. Die veränderten finanziellen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben jedoch auch verdeutlicht, dass eine Blase am niedersächsischen Immobilienmarkt nicht festzustellen ist. Denn die Preise haben nur leicht nachgegeben wie in Abbildung 3 am Beispiel der Ein- und Zweifamilienhäuser zu sehen ist. Etwa Mitte des Jahres 2022 setzte eine Phase mit Preisrückgängen ein, die bis zum Jahresanfang 2023 anhielt. Seitdem gibt es eine Preisentwicklung auf einem Niveau, das dem des Jahres 2021 nicht unähnlich ist. Zwar bedeutet das einen Preisrückgang um zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Kontext des starken finanziellen Impakts hat das jedoch dazu geführt, dass die Blasendiskussion zurzeit weniger intensiv geführt wird als in den Zeiten mit den massivsten Preisanstiegen.

Aktuelle Diskussionen ergeben sich häufig um die Frage der Energieeffizienz und deren Einfluss auf die Kaufpreise. Am Markt wird bereits häufig ein stärkeres Nachgeben der Preise wahrgenommen, wenn die Objekte eine schlechtere Energiebilanz aufweisen. Der Obere Gutachterausschuss hat dazu eine Untersuchung bei Ein- und Zweifamilienhäusern des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs durchgeführt, die alle Objekte in drei Energieeffizienzklassen einteilt. Als Referenzklasse dienen dabei die Objekte mit einem Energiebedarfswert von weniger als 100 kWh/m²a (Kaufpreis = 100 Prozent). Die Abbildung 4 zeigt dazu den relativen Kaufpreis der anderen beiden weniger effizienten Energieklassen 100-200 kWh/m²a und > 200 kWh/m²a. Verwendet wurde dazu der Kaufpreis pro m² Wohnfläche. Sah es bei der letzten Klasse in der zweiten Jahreshälfte so aus, als würde der relative Preis der schlechtesten Energieeffizienzklasse signifikant absinken – von 66 % im Juli auf 57,5 % im November, so hat sich diese Entwicklung anschließend nicht als nachhaltig herausgestellt.

Zur Datenlage hinter Abbildung 4. Derzeit werden in etwa 40 Prozent der erfassten Ein- und Zweifamilienhaus-Kauffälle bei den Gutachterausschüssen die Energiebedarfsdaten erfasst. Vor Jahresfrist lag dieser Wert noch bei etwa 30 Prozent. Hinter jedem monatlichen Datenpunkt der Abbildung 4 liegen rund 150 erfasste Kauffälle.