Bisher kein Einfluss der Düngeverordnung auf Ackerlandpreise

In großen Teilen des niedersächsischen Grundwassers wird der Grenzwert für Nitrat von 50 mg/l überschritten. Teilweise lässt sich die Überschreitung des Grenzwertes auf Nitratauswaschungen von landwirtschaftlichen Flächen zurückführen. Ein Mittel, um die Nitratmenge zu reduzieren, ist die Ausbringung von Nitratdünger zu regulieren. Aufgrund dessen wurde die Düngeverordnung (DüV) überarbeitet. Es wurden unterschiedliche Auflagen für die Bewirtschaftung von landwirtschaftlichen Flächen vereinbart. Die Auflagen sind abhängig von der Lage der Ackerfläche, je nachdem wie der Zustand des Grundwassers ist. Die Flächen, in denen die Auflagen gelten, sind die nitrat- und phosphatsensiblen Gebiete, in der Alltagssprache auch „rote Gebiete“ genannt.

Am 06. Dezember 2019 wurden die ersten Flächen als „rote Gebiete“ ausgewiesen. Diese sind in der Abbildung 1 dargestellt. Die „roten Gebiete“ setzen sich zusammen aus der Gebietskulisse Oberflächengewässer, der Gebietskulisse Grundwasser und Gebiete zur Auffangregelung fürs Grundwasser (auch genannt Auffangregelung nach § 13a Abs. 4 DüV). Ab diesem Zeitpunkt konnte jede*r Eigentümer*in sehen, ob die Bewirtschaftung angepasst werden muss. Bereits ein Jahr später, am 16. Dezember 2020, wurden neu zugeschnittene „rote Gebiete“ veröffentlicht. Die ausgewiesene Fläche hat sich dadurch insgesamt verkleinert. Untersuchungsgegenstand dieses Artikels ist die Frage: „Hat die Lage einer Ackerfläche innerhalb der „roten Gebiete“ einen Einfluss auf den Wert?“.

Zur Untersuchung dieser Fragestellung dienen Käufe des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs von Ackerflächen aus der allgemeinen Kaufpreissammlung als Datengrundlage. Betrachtet werden Kauffälle, die in den letzten fünf Jahren getätigt worden sind. Ein Jahr bezieht sich dabei auf einen Zeitraum vom 06. Dezember bis zum folgenden 05. Dezember. Aufgrund der ersten Bekanntgabe der Gebiete zum 06. Dezember 2019, wurde dieses Datum als Startzeitpunkt jedes Zeitraumes gewählt.

Für jede Gebietskulisse gibt es unterschiedliche Auflagen, die bei der Landwirtschaftskammer Niedersachsen eingesehen werden können. Dementsprechend wurde jeder Kauffall in eine der drei folgenden Kategorien eingeteilt:

• Außerhalb, wenn der Kauffall in keinem „roten Gebiet“ lag.
• Gebietskulisse Grundwasser, wenn der Kauffall sich in der Gebietskulisse Grundwasser befand.
• Auffangkulisse Grundwasser, wenn der Kauffall sich in der Auffangkulisse Grundwasser befand.

Die sehr wenigen Kauffälle, die sich in mehreren Kategorien gleichzeitig oder in der sehr selten besetzten Gebietskulisse Oberflächengewässer befanden, blieben in dieser Auswertung mangels Aussagekraft unberücksichtigt.

Anschließend wurden die mittlere Flächengröße, der mittlere Preis pro Quadratmeter und das mittlere Verhältnis zum Bodenrichtwert berechnet, um die verschiedenen Lagen und Zeiträume miteinander zu vergleichen. Bezüglich der mittleren Werte handelt es sich um den Median. Der Median ist bei einer Auflistung von Zahlenwerten der Wert, der an der mittleren (zentralen) Stelle steht, wenn man die Werte der Größe nach sortiert. Der Median ist im Vergleich zum arithmetischen Mittel robuster gegenüber ungewöhnlich hohen oder niedrigen Werten.

Für das Verhältnis zum Bodenrichtwert wurde der Medianpreis pro Quadratmeter mit dem Bodenrichtwert verglichen. Wenn beide Werte gleich hoch sind, wäre es ein Verhältnis von 1,0. Verhältnisse unter 1,0 bedeuten, dass ein Preis gezahlt wurde, der unter dem Bodenrichtwert lag. Dementsprechend gibt ein Verhältnis über 1,0 an, dass der gezahlte Preis über dem Bodenrichtwert lag.

Die Abbildung 2 zeigt die Entwicklung des mittleren Verhältnisses zum Bodenrichtwert seit 2016 für die drei Lagekategorien. Die drei Kategorien „Außerhalb“, „Gebietskulisse Grundwasser“ und „Auffangkulisse Grundwasser“ liegen sehr dicht beieinander. Deutlich erkennbar ist – und es war der Anlass der Analyse, hierüber eine Aussage treffen zu können - dass seit der Veröffentlichung der „roten Gebiete“ keine Veränderung eingetreten ist.

Dass die ermittelten Verhältnisse regelmäßig größer als 1,0 sind, ist dadurch erklärbar, dass Bodenrichtwerte nur einmal im Jahr ermittelt werden, die über das ganze Jahr verteilten Zeitpunkte der Kaufverträge jedoch einer konjunkturellen Entwicklung unterzogen sind, die in den letzten Jahren weit überwiegend von steigenden Preisen geprägt war.

Ferner ist das Ergebnis der Analyse, dass die verkaufte Ackerlandfläche relativ an der insgesamt in der jeweiligen Gebietskulisse zur Verfügung stehenden Fläche für jede Gebietskulisse in einer ähnlichen Größenordnung liegt. Diese sogenannte Grundstücksmobilität liegt bei ca. 0,23 % pro Jahr, wie in der Abbildung 3 dargestellt.

Die errechnete Grundstücksmobilität in Höhe von 0,23 % stellt eine aussagekräftige Zahl dar, denn im Flächenland Niedersachsen ist insgesamt viel Ackerland vorhanden. Etwa 1,2 Millionen ha befinden sich dabei innerhalb der „roten Gebiete“, nur etwa die Hälfte der Fläche, nämlich ca. 600.000 ha, befindet sich außerhalb der „roten Gebiete“.

Nach intensiverer Betrachtung der Kauffälle von Ackerlandflächen lässt sich abschließend betonen, dass zum jetzigen Zeitpunkt kein Einfluss auf den Kaufpreis durch die Lager innerhalb des „roten Gebietes“ festgestellt werden kann. Eventuell ändert sich diese Feststellung, wenn im Laufe des Jahres 2021 weitere Auflagen und angepasste Gebietsübersichten veröffentlicht werden. In ein oder zwei Jahren wäre eine erneute Betrachtung angebracht.