Ab März nicht weiter nach oben - Kaufpreise für Wohnimmobilien in Niedersachsen scheinen zu stagnieren

Viele Veröffentlichungen zum Thema Immobilienmarkt in den letzten Wochen haben auf das Ende der Boom-Dekade mit anhaltend steigenden Preisen für Wohnimmobilien hingewiesen. Inzwischen liegen in Niedersachsen die ersten belastbaren Zahlen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte vor, die ihre Untersuchungen auf der Basis tatsächlicher Kauffälle durchführen. Aufgrund der systembedingten Zeitverzögerungen können derzeit Aussagen zur Preisentwicklung bis zum Monat April und mit Restunsicherheiten behaftet bis zum Monat Mai 2022 getroffen werden.

Der Markt mit den höchsten Kauffallzahlen in Niedersachsen ist der der Ein- und Zweifamilienhäuser. Entsprechend sind die Preistrends dazu in der Regel die robustesten. Hier wurde über alle Verkäufe in Niedersachsen betrachtet im März 2022 ein Medianwert von 320.000 Euro registriert. In den beiden Monaten danach ging der Wert auf 300.000 Euro zurück, was in etwa dem Niveau rund um den Jahreswechsel entspricht. Der Wert vom Mai 2022 liegt dabei um 7 % über dem des Vorjahresmonats. Zuvor waren die jährlichen Steigerungsraten meist im zweistelligen Prozentbereich.

Bei den verkauften Eigentumswohnungen ergibt sich für die ermittelten Wohnflächenpreise ein ähnliches Bild. Nach einem Höchstwert im März folgte im Anschluss eine Orientierung des Preises auf den Wert vom Jahresbeginn.

Bei den Eigentumswohnungen im Erstbezug ist auffällig, dass der Höchststand des Wohnflächenpreises im März 2022 sehr signifikant war. Der landesweite Median lag bei 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Anschließend ging dieser Wert ähnlich zur Beobachtung bei den Ein- und Zweifamilienhäusern auf das Niveau vom Jahresanfang zurück. Im Mai betrug er rund 3.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Abstand zum Vorjahresmonat in Höhe von 4 % ist so gering wie seit Dezember 2020 nicht mehr.

Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen im Weiterverkauf liegt der Median des Wohnflächenpreises bereits seit November 2021 bei rund 2.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch hier bildet der Monat März 2022 wie bei den zuvor beschriebenen Teilmärkten ein – wenn auch geringer ausgeprägtes – Maximum mit gut 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

In Bezug auf die Zahl der Transaktionen ist der Markt der Wohnimmobilien bis zum Monat April 2022 etwas verhaltener als in den Vorjahren. Nur bei den Eigentumswohnungen im Erstbezug lag die Anzahl der Kauffälle über dem Durchschnitt der vergangenen Jahre, in den anderen Teilmärkten eher unter dem Durchschnitt, wobei die Zahlen insgesamt unauffällig sind. Für Mai liegen in Bezug auf die Transaktionszahlen noch keine belastbaren Daten vor, da sich hier eine große Anzahl der Kaufverträge noch in der Erfassung befindet.

Ob es sich bei der aktuell beobachteten Stagnation nur um eine Momentaufnahme handelt oder ob es die Anzeichen einer nachhaltigen Trendänderung sind, kann anhand der Daten der Gutachterausschüsse zurzeit noch nicht beurteilt werden. Hierfür ist es von Bedeutung, die monatsweisen Analysen weiter fortzuführen.